【2026最新】外國人馬來西亞置產稅務全解析｜買房、持有、出售一次搞懂
隨著馬來西亞房市持續吸引海外資金， 2026年政府針對「外國人購屋稅制」做出重大調整。
如果你正在考慮透過第二家園（MM2H）或投資置產， 本篇將完整解析： 外國人買房稅、持有成本、出售稅（RPGT）， 避免你在投資時踩到關鍵稅務地雷。
一、外國人購買馬來西亞房產稅務（2026最新）
1️⃣ 印花稅（Stamp Duty）｜最大成本
自2026年1月1日起， 外國人購買住宅一律採固定 8% 印花稅， 相比過去4%直接翻倍。
- 適用對象：所有外國人（包含MM2H持有人）
- 適用類型：住宅（公寓、服務式公寓、房屋）
- 計算基準：成交價或政府估值（取較高者）
👉 範例：
- RM 1,000,000 房產 → 稅金 RM 80,000
- RM 2,000,000 房產 → 稅金 RM 160,000
📌 重點：2026後「購屋成本直接增加約4%」，對投資報酬影響極大。
2️⃣ 律師費與其他交易成本
- 律師費：約 1% – 1.5%
- 貸款印花稅：約 0.5%（若有貸款）
- 州政府核准費（State Consent）：約 RM10,000 – RM50,000+
👉 總購屋成本約為：房價的 10% – 13%
二、持有期間稅務（Holding Cost）
1️⃣ 地稅（Quit Rent）
由州政府收取，每年費用低廉（約 RM50 – RM500）。
2️⃣ 門牌稅（Assessment Tax）
由地方政府徵收，約為租金估值的 4% – 10%。
3️⃣ 管理費（Maintenance Fee）
非稅，但實務上為主要持有成本（約 RM0.30 – RM0.80 / sqft）。
📌 馬來西亞特色：持有稅極低，是投資優勢之一
三、出售時稅務（RPGT 房地產增值稅）
1️⃣ RPGT（Real Property Gains Tax）
出售房產時需繳納「房地產增值稅（RPGT）」， 依持有年限計算。
| 持有年限 | 外國人稅率 |
|---|---|
| 3年內 | 30% |
| 第4年 | 20% |
| 第5年 | 15% |
| 第6年起 | 10% |
📌 重點：即使持有超過6年，外國人仍需繳10%稅（不像本地人可降至0%）
四、外國人置產稅務總整理（懶人包）
| 階段 | 稅種 | 稅率 |
|---|---|---|
| 購買 | 印花稅 | 8% |
| 持有 | 地稅 / 門牌稅 | 低（約1%內） |
| 出售 | RPGT | 10% – 30% |
五、2026政策變化重點（投資人一定要知道）
- ✔ 外國人印花稅從 4% → 8%（重大成本增加）
- ✔ 政府限制短期投機，鼓勵長期持有
- ✔ 持有稅仍然極低（相較台灣更有優勢）
- ✔ 長期持有（6年以上）稅率降至10%
六、投資策略建議（重點）
1️⃣ 避免短期炒作
3年內出售稅率高達30%，風險極高
2️⃣ 選擇「可出租區域」
科技園區 / 市中心 / 就業人口集中區
3️⃣ 控制總價（提高報酬率）
印花稅8%下，低總價產品更有優勢
4️⃣ 搭配MM2H規劃
可兼顧資產配置與長期居留
七、常見FAQ
Q1：MM2H可以降低稅嗎？
不行，MM2H仍屬外國人，印花稅一樣8%。
Q2：可以用公司名義避稅嗎？
外國公司同樣適用8%，無法規避。
Q3：商用不動產有差嗎？
目前商業不動產仍維持較低稅率（未適用8%）。
結論：2026後馬來西亞更適合「長期資產配置」
2026年政策調整後， 馬來西亞已明確從「短線投機市場」轉型為 長期持有型投資市場。
如果你規劃的是：
- ✔ 第二家園（MM2H）
- ✔ 海外資產配置
- ✔ 長期收租與抗通膨
那馬來西亞仍然是亞洲最具性價比的市場之一。
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